Autorizzazioni edilizie per tende da sole, pergole e vetrate panoramiche

Stai pensando di installare tende da sole, pergole o vetrate e hai dubbi sulle autorizzazioni necessarie? In questo articolo ti spiegheremo nel dettaglio la normativa e tutto quello che devi sapere prima di procedere.

Le installazioni di tende da sole, pergole e vetrate su edifici esistenti richiedono valutazioni tecniche precise per determinare se l’intervento rientra in edilizia libera (senza necessità di permessi) oppure se necessita di un titolo abilitativo (CILA, SCIA o Permesso di Costruire).

Di seguito esaminiamo la normativa vigente in Italia (aggiornata al 2024-2025), distinguendo i casi in cui questi elementi di schermatura o copertura possono essere installati liberamente e quelli in cui ti occorre un’autorizzazione edilizia. Ti evidenzieremo i criteri tecnici (temporaneità, amovibilità, incidenza su sagoma e volumetria) utilizzati per qualificare l’opera, con gli eventuali riferimenti normativi (D.P.R. 380/2001, DM 2 marzo 2018, Legge 142/2022). Particolare attenzione sarà dedicata alle Vetrate Panoramiche Amovibili (VEPA) introdotte dalla Legge 142/2022.

Non mancheranno considerazioni sui vincoli paesaggistici e storico-artistici e sul contesto condominiale, oltre a esempi concreti. In conclusione, una tabella comparativa riassumerà i principali tipi di intervento e il titolo edilizio richiesto, di modo che sia agevole un confronto sulla base delle tue esigenze.

Edilizia libera vs. titoli abilitativi

Con edilizia libera intendiamo gli interventi di modesta entità realizzabili senza bisogno di alcun titolo abilitativo (cioè, senza dover presentare CILA, SCIA o richiedere un Permesso di Costruire). L’art. 6 del Testo Unico Edilizia (DPR 380/2001) elenca tali opere eseguibili liberamente, purché rispettino le normative urbanistiche e altri vincoli (ad es. paesaggistici) applicabili. Rientrano in questa categoria, ad esempio, la manutenzione ordinaria, le opere temporanee e una serie di manufatti leggeri o di arredo esterno. Esiste un elenco non esaustivo delle principali opere realizzabili senza permessi, includendo esplicitamente elementi come tende da sole, tende a pergola, pergotende e coperture leggere di arredo, nonché pergolati di limitate dimensioni e gazebo sempre di modesta entità.

L’elenco conferma, quindi, che molte installazioni di schermature solari e piccole strutture da esterno sono considerate edilizia libera su tutto il territorio nazionale, uniformando le interpretazioni.

Di contro, quando un intervento non rientra nell’edilizia libera, è necessario munirsi di un titolo abilitativo. In base alla tipologia e all’entità dell’opera, i titoli possono essere:

• CILA (Comunicazione Inizio Lavori Asseverata): per interventi minori di manutenzione straordinaria che non incidono su parti strutturali dell’edificio. Ad esempio, spostamento di tramezzi interni o rifacimento di impianti senza alterare l’esterno. Di norma, l’installazione di tende, pergole o vetrate non ricade in questa categoria, a meno che sia parte di una ristrutturazione interna più ampia.
• SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività): per interventi più rilevanti, come alcune ristrutturazioni edilizie o opere che incidono su elementi strutturali, ma che non configurano nuova costruzione in senso stretto. In certi casi limite (ad esempio una tettoia di modeste dimensioni che non crea volumetria significativa e rispetta gli indici urbanistici), i comuni possono richiedere una SCIA in luogo del Permesso di Costruire. Esiste anche la SCIA alternativa al Permesso di Costruire, utilizzabile per interventi maggiori in sostituzione del permesso, ma sottoposta a termini e controlli stringenti.
• Permesso di Costruire: il titolo più oneroso, necessario per nuove costruzioni, ampliamenti volumetrici, ristrutturazioni edilizie pesanti che alterano la volumetria o la sagoma dell’edificio, nonché per opere che comportano una trasformazione urbanistico-edilizia durevole. La realizzazione di una veranda chiusa stabile, di una tettoia permanente di grandi dimensioni o di un pergolato che crei nuovo spazio utilizzabile richiede generalmente il Permesso di Costruire, trattandosi di interventi assimilati a nuova costruzione.

È fondamentale inquadrare correttamente l’opera sin dall’inizio, poiché eseguire senza titolo un intervento che invece lo richiede costituisce abuso edilizio, con rischio di sanzioni amministrative, penali e ordine di demolizione dell’opera.

Criteri per qualificare l’intervento: temporaneità, amovibilità, sagoma e volume

Per stabilire se l’installazione di una tenda, pergola o vetrata rientra in edilizia libera o richiede un’autorizzazione, si applicano alcuni criteri tecnici fondamentali ricavati dalla normativa e dalla giurisprudenza:

Temporaneità

Un’opera temporanea (ad esempio una struttura montata per un evento e rimossa dopo 90 giorni) può rientrare in edilizia libera ai sensi dell’art. 6 comma 1 lett. e) DPR 380/2001. Tuttavia, nel caso di tende da sole, pergole e vetrate installate a servizio di abitazioni, si tratta in genere di installazioni durevoli. La “temporaneità” in questo contesto attiene più alla non perennità della struttura – ossia la possibilità di rimuoverla senza trasformazioni irreversibili – che non a un limite temporale stringente. Ad esempio, una copertura smontabile per il periodo estivo può essere considerata opera non stabile.

Amovibilità

È decisivo verificare se la struttura è facilmente amovibile, ovvero rimovibile senza demolizioni o interventi strutturali. Pergole e vetrate progettate per essere smontate o aperte all’occorrenza sono più facilmente ricondotte a edilizia libera rispetto a strutture infisse in modo permanente su fondazioni. La assenza di fondazioni fisse e la leggerezza costruttiva (es. ancoraggi puntuali removibili) sono indici di amovibilità.

Incidenza su sagoma e prospetto

Si valuta se l’opera modifica la sagoma dell’edificio (il profilo architettonico esterno). Una piccola tenda retrattile aderente alla facciata ha impatto nullo o minimo sul prospetto; una pergola addossata o un gazebo in giardino possono alterare l’aspetto esteriore in misura variabile a seconda di dimensioni e visibilità. Le opere che comportano una visibile alterazione permanente del prospetto o dell’estetica dell’immobile tendono a essere qualificate come nuove costruzioni, quindi richiedendo titolo edilizio, specie se l’alterazione è durevole e non facilmente reversibile.

Volumetria e superficie

È forse il criterio più rilevante. Bisogna chiedersi se l’intervento crea nuova volumetria o nuova superficie utile. Una tenda da sole aperta non crea volume chiuso; una pergola aperta superiormente nemmeno. Ma se si realizza una copertura impermeabile fissa o si chiudono spazi prima aperti, si potrebbe generare un nuovo volume o aumentare la superficie coperta dell’edificio. La giurisprudenza e il regolamento edilizio-tipo definiscono spazio volumetrico quello stabilmente chiuso su più lati e dotato di copertura. Di conseguenza, chiudere stabilmente un balcone o portico con vetrate fisse configura la creazione di un nuovo locale (volume e superficie) e richiede il Permesso di Costruire, mentre mantenere gli spazi aperti o delimitati solo da elementi facilmente rimovibili evita la creazione di volumetria.

Destinazione d’uso e carico urbanistico

Un ultimo criterio è se l’opera incide sulla destinazione d’uso dello spazio o sull’uso urbanistico. Ad esempio, trasformare un balcone (superficie accessoria, esterna) in una stanza chiusa interna (superficie utile) rappresenta un cambio di destinazione d’uso rilevante, con possibili implicazioni sul carico urbanistico (maggiori volumetrie abitative, aumento potenziale di abitanti, necessità di parcheggi, ecc.). Se invece lo spazio rimane accessorio come in origine (ad es. terrazza che resta terrazza, seppur schermata da pannelli amovibili), non vi è mutamento d’uso.

Applicando tali criteri, le autorità possono distinguere le opere di semplice arredo o protezione dagli agenti atmosferici – generalmente libere – dalle opere che costituiscono ampliamenti edilizi. Nelle sezioni seguenti analizziamo i singoli casi di tende da sole, pergole (e strutture assimilate) e vetrate alla luce di questi parametri.

Tende da sole e schermature solari

Le tende da sole a parete (come le classiche tende retrattili montate su balconi e facciate) rientrano pacificamente tra gli interventi di edilizia libera. Si tratta di dispositivi di protezione solare generalmente costituiti da un telo avvolgibile e da un’intelaiatura leggera fissata alla facciata. Dal punto di vista urbanistico non costituiscono nuova costruzione né creano volume, ma si configurano come opere di arredo installate per proteggere dal sole e dalla pioggia. Il Glossario Edilizia Libera del 2018 include esplicitamente “tende” e “tende a pergola” tra le opere liberamente installabili senza alcun titolo. Pertanto, non occorre Permesso di Costruire né SCIA per montare una tenda da sole sulla propria finestra, terrazzo o negozio.

Discorso analogo vale per altre schermature solari mobili, come le tende a bracci estensibili, le cappottine, i tendaggi verticali antivento per balconi, ecc. Finché sono elementi retrattili e amovibili e non configurano strutture fisse, rimangono nell’alveo dell’edilizia libera. Il DM 2/3/2018 oltre alle tende menziona anche “coperture leggere di arredo”, categoria che può includere ad esempio ombrelloni ancorati a terra, vele ombreggianti tensionate, ecc., purché di dimensioni contenute.

Un caso particolare è la “pergotenda”, che è a metà tra una tenda da sole e una pergola: si tratta di una tenda retrattile montata su una struttura di supporto (tipicamente pergola in legno o metallo). Ne parliamo più in dettaglio nella sezione successiva, ma anticipiamo che la giurisprudenza l’ha ricondotta alle tende da sole se il telo costituisce la parte principale e la struttura ha funzione meramente accessoria di sostegno.

Riassumendo, per le tende da sole tradizionali non è richiesto alcun titolo abilitativo. Fa eccezione solo l’eventuale obbligo di autorizzazioni ulteriori in caso di vincoli (paesaggistici o storici) o di prescrizioni condominiali, aspetti che tratteremo più avanti. Ad esempio, in centro storico il Comune potrebbe prescrivere determinati colori o vietare tendaggi sulle facciate pregiate, subordinando l’installazione a un’autorizzazione paesaggistica semplificata.

Pergole, pergolati e pergotende

Pergole e pergolati leggeri

Le pergole o pergolati sono strutture tipicamente costituite da montanti e traversi (in legno, metallo o altri materiali) atte a creare uno spazio ombreggiato, spesso come supporto per piante rampicanti. Se realizzate in forma semplice, aperta e di piccole dimensioni, hanno una funzione ornamentale e di arredo degli spazi esterni e rientrano in edilizia libera. Come evidenziato dal Consiglio di Stato, il pergolato di modeste dimensioni è per definizione privo di fondamenta, facilmente amovibile, e funge da sostegno per vegetazione o teli ombreggianti senza costituire una copertura stabile. In pratica, deve trattarsi di una struttura leggera e aperta su tutti i lati, non dotata di una copertura impermeabile permanente.

Un pergolato da giardino di piccola taglia, ancorato al terreno in modo rimovibile (ad esempio con picchetti o tasselli, senza plinti in cemento) e utilizzato per ombra con cannicciati o teli leggeri, non richiede alcun titolo edilizio. Anche una pergola addossata ad un fabbricato, che copra ad esempio un terrazzo con sole liste in legno o alluminio distanziate (senza creare un vero tetto), può essere eseguita senza permessi, purché rispetti i requisiti di cui sopra.

Pergotende e coperture di arredo retrattili

La pergotenda merita particolare attenzione. Si tratta, come detto, di una tenda retrattile montata su una struttura pergoliforme. La chiave per capire se serve un permesso o no sta nel valutare cosa costituisce l’opera principale: la tenda o la struttura? La legge stabilisce che la pergotenda è liberamente installabile se la tenda costituisce l’elemento prevalente e la struttura ha funzione di mero supporto. In concreto, devono sussistere tutti questi requisiti:

• Scopo di protezione climatica: la struttura è finalizzata principalmente a reggere una tenda per protezione dal sole e dagli agenti atmosferici e per una migliore fruizione di uno spazio esterno (terrazzo, giardino). Se l’opera è pensata come riparo temporaneo (es. d’estate) e non come ampliamento stabile dello spazio abitativo, è un indizio a favore dell’edilizia libera.
• Struttura accessoria: i montanti, travi e guide della pergotenda devono essere accessori rispetto alla tenda, ovvero necessari solo al suo sostegno ed estensione, ma privi di autonomia funzionale. Ciò significa che la struttura da sola non costituisce un ambiente utilizzabile: tolto il telo retrattile, resta solo un’intelaiatura aperta.
• Copertura leggera e amovibile: il telo (o le lamelle orientabili, in certi modelli) deve essere facilmente rimuovibile o retrattile, in materiale leggero (tessuto, materiale plastico. Non devono esserci elementi di copertura fissi in muratura, vetro o pannelli coibentati che configurino una tettoia vera e propria. Analogamente, eventuali chiusure laterali (tende verticali, pannelli frangivento) devono essere mobili e non costituire pareti stabili.
• Nessuno spazio chiuso permanente: dall’insieme di quanto sopra discende che la pergotenda non crea ambienti chiusi stabilmente né nuovo volume o superficie edilizia. Quando il telo è aperto, la struttura è completamente aperta; quando il telo è chiuso, comunque si tratta di una copertura temporanea e priva di pareti fisse.

Se tutti questi requisiti sono rispettati, l’intervento si configura come semplice opera di arredo esterno priva di rilevanza edilizia. In tal caso non è necessaria alcuna autorizzazione edilizia per la sua installazione. La pergotenda viene equiparata a una tenda da sole, sebbene con struttura di supporto, e beneficia del regime di edilizia libera.

Diverso è il caso in cui la struttura di supporto prevalga sulla tenda, acquisendo consistenza propria. Quando si realizza un’intelaiatura fissa e stabile – ad esempio una robusta pergola in legno o metallo – che di per sé fornisce riparo o delimita uno spazio al di là della semplice tenda retrattile, allora cambia la qualificazione. In tali situazioni, la normativa considera l’opera come una nuova costruzione (assimilabile a una tettoia), soggetta quindi a Permesso di Costruire.

In altre parole, se tolta la tenda resta comunque una struttura utilizzabile (ad esempio come gazebo ombreggiato) o predisposta per essere chiusa, non siamo più nell’edilizia libera. Un tipico indice di “sconfinamento” è la presenza di una copertura rigida permanente: “quando il pergolato è coperto superiormente, anche in parte, con una struttura non facilmente amovibile, diventa una tettoia ed è soggetto al relativo titolo edilizio”. Dunque, una pergola dotata di copertura stabile (pannelli, lastre di plexiglass, policarbonato, tegole, ecc.) va considerata tettoia e richiede permesso.

Opere maggiori: tettoie e pergolati di grandi dimensioni

Quando le dimensioni della pergola/gazebo crescono o la struttura diventa più invadente, l’opera perde il carattere di arredo leggero e assume quello di una costruzione rilevante. Ad esempio, un pergolato di oltre 20-30 mq, ancorato con plinti in cemento e travi di grande sezione, incide significativamente sullo stato dei luoghi. La stabile alterazione del profilo dell’edificio o del terreno e l’aumento del carico urbanistico (cioè, la possibilità che quello spazio venga sfruttato come ampliamento dell’abitazione) fanno sì che si configuri una nuova costruzione. In questi casi il titolo richiesto è in genere il Permesso di Costruire.

In sintesi, pergole e gazebo: finché rimangono di dimensioni ridotte, aperti e facilmente removibili, sono esenti da permessi; quando diventano grandi, fissati stabilmente o dotati di coperture rigide, richiedono almeno un Permesso di Costruire (salvo nei pochi casi in cui la normativa locale consenta di trattarli come pertinenze minori con SCIA). È sempre buona norma consultare il regolamento edilizio comunale, che potrebbe specificare dimensioni massime per considerare una pergola “di modesta entità”.

Vetrate panoramiche, verande e VEPA

Verande tradizionali: opera soggetta a Permesso di Costruire

Con il termine veranda si intende la chiusura permanente di uno spazio aperto dell’edificio, ad esempio la copertura e tamponatura di un balcone o di un portico con elementi vetrati e infissi fissi, in modo da ricavare un ambiente interno. Prima di affrontare le vetrate panoramiche amovibili di nuova generazione, è utile chiarire che la realizzazione di una veranda tradizionale è sempre considerata un ampliamento volumetrico. Infatti, la veranda crea uno spazio stabilmente chiuso che prima era aperto, aumentando sia la volumetria sia la superficie utile dell’abitazione. Per questo la veranda necessita del Permesso di Costruire. L’assenza di tale permesso configura un abuso con ordine di demolizione, come accaduto in molti casi pratici. Anche piccole verande (es. chiusura di un balconcino) ricadono in questa categoria, trattandosi di trasformazione di superficie accessoria in superficie coperta.

Fino a tempi recenti, anche le chiusure con vetrate scorrevoli o rimovibili erano spesso assimilate a verande se di fatto costituivano una chiusura stabile. In assenza di una norma specifica, molti comuni ritenevano che installare vetrate su un balcone equivalesse a creare una veranda (quindi Permesso di Costruire), soprattutto se le vetrate potevano restare chiuse per lunghi periodi trasformando il balcone in locale interno. Questo ha generato incertezza applicativa e difformità: alcuni interventi borderline venivano sanzionati come abusi, altri tollerati come opere precarie.

Vetrate Panoramiche Amovibili (VEPA) – novità normative 2022

Per fare chiarezza su questo tema, il legislatore è intervenuto con la Legge 142/2022, introducendo la nozione di Vetrate Panoramiche Amovibili (VEPA) e semplificandone l’installazione. In particolare, è stato aggiunto un articolo, che include l’installazione di vetrate panoramiche tra gli interventi eseguibili senza titolo abilitativo. La norma, in vigore dal 22 settembre 2022, ha integrato l’art. 6 del DPR 380/2001 (edilizia libera) specificando le condizioni in cui tali vetrate rientrano nel regime libero.

Le VEPA sono definite come vetrate completamente trasparenti e amovibili, installate a chiusura di spazi aperti dell’edificio senza creare nuovi ambienti stabili. Tipicamente si applicano a balconi aggettanti o a logge incassate (cioè, rientranze coperte nell’edificio). La loro funzione è migliorare il comfort dell’ambiente sottostante: proteggere dagli agenti atmosferici (pioggia, vento), ridurre rumore e dispersioni termiche, e offrire un riparo parziale, ma temporaneo, a uno spazio che rimane di per sé aperto. Importante: la legge le concepisce come sistemi reversibili e stagionali, che non trasformano in modo permanente il balcone in una stanza.

Affinché l’installazione di VEPA sia considerata edilizia libera, devono essere rispettati precisi requisiti tecnici ed estetici stabiliti dalla legge:

• Struttura amovibile e trasparente: le vetrate devono essere facilmente removibili (o completamente apribili) e realizzate in materiali trasparenti, tipicamente pannelli di vetro temprato o cristallo. I montanti o telai di supporto, se presenti, devono essere minimali. In pratica, la caratteristica è la totale trasparenza e l’assenza di elementi opachi permanenti.
• Protezione temporanea, non creazione di vano: la VEPA deve assolvere funzioni di riparo e miglioramento termo-acustico temporaneo, senza configurare la creazione di uno spazio chiuso stabile. In altri termini, la chiusura fornita dalla vetrata è precaria e reversibile: al bisogno le ante si aprono completamente ripristinando il balcone aperto. La vetrata non deve essere assimilabile a un serramento fisso di una nuova stanza, ma a una schermatura rimovibile.
• Nessun nuovo volume o superficie: il montaggio delle vetrate non deve dar vita a volumetria aggiuntiva. Come recita la norma, non si devono formare “spazi stabilmente chiusi con conseguente variazione di volumi e superfici”. Il balcone/loggia chiuso dalla VEPA deve rimanere concettualmente un balcone aperto. Ciò significa anche che non si può utilizzare stabilmente quello spazio come locale interno (es. non può diventare una cucina o camera aggiuntiva).
• Nessun cambio di destinazione d’uso: collegato al punto sopra, la presenza delle vetrate non deve comportare il mutamento della destinazione d’uso dello spazio né dell’immobile. Un balcone scoperto è superficie accessoria; chiuso e riscaldato diverrebbe superficie utile abitativa – ciò non deve accadere se le vetrate sono ammesse liberamente. Quindi la funzione del balcone deve rimanere quella di spazio aperto accessorio e non di nuova stanza dell’appartamento.
• Micro-aerazione costante: le VEPA devono garantire una naturale micro-ventilazione anche quando chiuse. Questo requisito è fondamentale e si realizza lasciando fessure o spazi di aria (per esempio profili non a tenuta ermetica o piccole aperture) che assicurino un ricambio d’aria minimo. Lo scopo è evitare che il balcone diventi un volume ermeticamente chiuso come una stanza: un leggero passaggio d’aria qualifica lo spazio ancora come esterno e assicura salubrità, prevenendo condense e muffe.
• Impatto visivo minimo: infine, le vetrate devono avere caratteristiche tecnico-costruttive e un profilo estetico tali da ridurre al minimo l’impatto visivo sulla facciata. In pratica devono rispettare le linee architettoniche esistenti, essere poco invasive (telai sottili, sistemi totalmente apribili a pacchetto), in modo da non modificare il decoro e l’aspetto dell’edificio. Un esempio pratico è l’uso di vetrate senza montanti verticali visibili (tipo sistemi “tutto vetro” scorrevoli o a impacchettamento) che, quando aperte, risultano quasi invisibili.

Se tutte queste condizioni sono rispettate, l’installazione delle VEPA è classificata come attività di edilizia libera. Ciò significa niente permesso edilizio, niente SCIA o CILA: il proprietario può procedere direttamente, eventualmente con una semplice comunicazione di manutenzione al condominio se richiesta. La Legge in vigore ha quindi liberalizzato sotto il profilo edilizio queste installazioni, riconoscendone i benefici in termini di efficienza energetica senza però considerarle ampliamenti.

In sintesi, grazie alla Legge 142/2022 oggi è possibile installare vetrate amovibili panoramiche su balconi e logge senza permessi, a patto di seguire rigorosamente le specifiche tecniche di amovibilità, ventilazione e assenza di volumetria. Questo consente ai proprietari di sfruttare meglio balconi e terrazzi (ad esempio chiudendoli nei mesi invernali per risparmiare energia e attutire i rumori) senza incorrere in irregolarità edilizie. Rimane comunque ferma la necessità di rispettare eventuali vincoli paesaggistici o condominiali, come vedremo ora.

Vincoli paesaggistici e storico-artistici

L’inquadramento come “edilizia libera” di un intervento non esonera dal rispetto di altri vincoli normativi sovraordinati, in particolare quelli di tutela paesaggistica e dei beni culturali. L’art. 6 del DPR 380/2001 stesso specifica che le opere libere sono tali “fatte salve le prescrizioni degli strumenti urbanistici comunali” e le altre normative di settore. Dunque, prima di installare tende, pergole o vetrate, occorre verificare se l’immobile è soggetto a vincoli che richiedano autorizzazioni specifiche quali:

• Vincolo Paesaggistico/Ambientale: Se l’edificio si trova in una zona vincolata ai sensi del Codice dei beni culturali e del paesaggio– ad esempio centro storico tutelato, area panoramica, fascia costiera, area parco, ecc. – qualsiasi modifica che alteri l’aspetto esteriore dell’immobile potrebbe richiedere l’Autorizzazione Paesaggistica. Per interventi di lieve entità esiste una procedura semplificata e talvolta alcune opere di minima entità possono essere escluse dall’obbligo di autorizzazione paesaggistica. Ad esempio, la posa di tende da sole di colore adeguato potrebbe rientrare nelle opere libere paesaggisticamente se non alterano i caratteri significativi del contesto. Tuttavia, è prudente consultare l’ufficio tecnico comunale: in molti centri storici serve comunque il nulla osta paesaggistico per tende su facciate visibili dalla pubblica via, al fine di controllarne il colore e la forma. Ancora più stringente è il caso di pergole o verande: aggiungere una struttura fissa su un edificio vincolato senza autorizzazione paesaggistica comporta una violazione grave. In presenza di vincolo, dunque, anche se l’opera è edilizia libera, bisogna ottenere prima l’autorizzazione paesaggistica (ordinaria o semplificata a seconda dei casi).
• Vincolo storico-artistico (bene culturale): Se l’immobile è dichiarato bene culturale o si trova in edificio d’epoca tutelato, qualsiasi intervento che incide su parti esterne o strutturali deve essere approvato dalla Soprintendenza. Ciò significa che installare una tenda da sole su un palazzo monumentale, o una pergola in un cortile vincolato, richiede la presentazione di un’istanza di autorizzazione. Di solito, per tende e pergole di modesto impatto si ottiene il nulla osta prescrivendo materiali e colori consoni al decoro storico. Le vetrate su edifici storici sono invece valutate con molta cautela, perché potrebbero alterare il prospetto: la Soprintendenza potrebbe negare o imporre condizioni (ad esempio vetrate completamente rimovibili senza telaio visibile). Anche qui, l’autorizzazione culturale è aggiuntiva rispetto all’aspetto edilizio: un intervento può non richiedere permessi edilizi ma necessitare comunque del nulla osta della Soprintendenza.
• Strumenti urbanistici locali: Al di là dei vincoli statali, i Regolamenti Edilizi comunali o i Piani del Colore/Decoro possono prevedere limitazioni. Ad esempio, in alcuni comuni è vietato installare gazebi fissi nei giardini urbani senza autorizzazione, oppure si impongono particolari standard per tende sui fronti strada. Queste prescrizioni vanno rispettate, altrimenti il Comune può sanzionare l’opera (anche se formalmente edilizia libera in termini di titolo). Pertanto, è consigliabile informarsi presso il Comune sulle eventuali norme locali: se l’immobile ricade in un centro storico, in un’area con vincolo ambientale o se esiste un regolamento edilizio dettagliato, potrebbe essere richiesta quantomeno una comunicazione o un parere preventivo prima di procedere.

In definitiva, vincoli paesaggistici e storico-artistici prevalgono sulla liberalizzazione edilizia: per esempio, l’installazione di una VEPA su un balcone in zona paesaggisticamente vincolata, pur essendo esente da permesso di costruire, richiede comunque il rilascio dell’autorizzazione paesaggistica in quanto modifica l’estetica della facciata (anche se in modo minimo). Ignorare tali autorizzazioni espone a pesanti conseguenze (sanzioni pecuniarie e ripristino dello stato dei luoghi).

Contesto condominiale e decoro architettonico

Quando si interviene sulla facciata di un edificio condominiale, occorre considerare anche le regole condominiali e il decoro architettonico dell’edificio. Le pareti esterne, i balconi e le coperture visibili costituiscono parti comuni (o parti di proprietà individuale con rilevanza esterna) e le modifiche apportate dal singolo proprietario non devono ledere i diritti degli altri né alterare il decoro complessivo.

Regole condominiali

Innanzitutto, va verificato il regolamento di condominio. Alcuni regolamenti prevedono disposizioni specifiche per tende da sole (es. colore unico consentito, tipologia di tende ammessa) o addirittura richiedono l’approvazione assembleare per installare elementi visibili in facciata. Se esiste una delibera condominiale o un regolamento contrattuale che disciplina tende e pergole, il condomino è tenuto a rispettarlo. In assenza di norme esplicite, generalmente non serve un’autorizzazione formale dell’assemblea per installare una tenda da sole, trattandosi di opera interna alla sfera di proprietà (il balcone) e miglioria di uso personale. È però buona norma comunicare all’amministratore l’intenzione di montare la tenda, fornendo dettagli su modello e colore, così da verificare la compatibilità con il decoro e con eventuali decisioni pregresse.

Decoro architettonico

L’art. 1122 del codice civile proibisce al condomino di eseguire opere che alterino il decoro architettonico dell’edificio. La Cassazione ha stabilito che il decoro è l’estetica armonica dello stabile e ogni intervento va valutato in relazione all’insieme. L’installazione di tende da sole di solito non altera il decoro se si utilizzano colori sobri e uniformi a quelli eventualmente già presenti. Una tenda retrattile integrata nel balcone è considerata un’aggiunta legittima, a patto di non stravolgere l’estetica. Analogamente, la chiusura a vetri di balconi o terrazzi di proprietà esclusiva “deve ritenersi consentita, purché non alteri il decoro architettonico dell’edificio condominiale e non rechi pregiudizio agli altri condomini”. Questo significa che un proprietario può installare una VEPA sul proprio balcone, o una pergola sul terrazzo, se l’impatto visivo è modesto e non danneggia l’aspetto generale. Viceversa, se un’opera spicca in modo antiestetico (per colore discordante, dimensioni eccessive, forma anomala rispetto alla facciata), i condomini potrebbero chiederne la rimozione per violazione del decoro.

Uso delle parti comuni

Un punto delicato è l’ancoraggio di tende o pergole sul muro esterno, che è parte comune dell’edificio. Il singolo può utilizzare le parti comuni per installazioni a suo servizio, purché non ne impedisca l’uso agli altri né ne danneggi la funzione. Fissare i bracci di una tenda o i tasselli di una pergola sul muro perimetrale è generalmente lecito, in quanto “i condomini possono far uso delle parti comuni per le utilità accessorie inerenti al godimento della propria proprietà esclusiva […] quando tale utilizzazione non altera la funzione di sostegno dei muri”. Ciò implica che forare il muro per ancoraggi di modesta entità (tasselli) è consentito, mentre interventi più invasivi (es. rompere parte della facciata o compromettere l’isolamento) non lo sono senza autorizzazione.

Delibere assembleari

L’assemblea condominiale non può vietare arbitrariamente ai singoli di installare opere che la legge considera edilizia libera, salvo che questo diritto trovi un limite nel decoro o nel regolamento contrattuale. In pratica, l’assemblea può regolamentare in maniera generale l’aspetto delle tende (ad esempio scegliendo un modello unico per uniformità), ma non può negare a un condomino di montare una tenda se ciò non lede nessuno. Per pergolati su terrazzi a livello o giardini privati, spesso l’assemblea viene coinvolta per concordare caratteristiche uniformi, dato che una struttura visibile può incidere sull’armonia dell’edificio. In caso di disaccordi, si finisce per verificare se l’opera lede il decoro: se no, il condomino può mantenerla; se sì, l’assemblea (o anche un singolo condomino) può agire per farla rimuovere.

Condominio e VEPA

La nuova normativa sulle VEPA non scavalca le problematiche condominiali. Se tutti decidono di chiudere i balconi con lo stesso sistema di vetrate trasparenti, l’effetto estetico sarà probabilmente accettabile. Ma se uno solo chiude il balcone in vetro e gli altri no, potrebbe alterarsi l’omogeneità della facciata. Non essendo un’opera definitiva (le vetrate sono removibili e neutre), è difficile sostenere un grave pregiudizio estetico, ma situazioni del genere andranno valutate caso per caso. È consigliabile discutere in assemblea prima di installare VEPA su un edificio in cui nessun altro le ha, in modo da prevenire contestazioni.

Esempi pratici e tabella riassuntiva

Di seguito presentiamo una tabella riepilogativa che schematizza i principali interventi su tende, pergole e vetrate, indicando per ciascuno il regime edilizio (libero o titolo richiesto) con riferimento ai fondamenti normativi:

Conclusioni

L’installazione di tende da sole, pergole e vetrate panoramiche richiede dunque un’analisi preventiva della normativa edilizia per evitare di incorrere in violazioni. Grazie alle semplificazioni normative degli ultimi anni molti interventi un tempo dubbiosi sono oggi chiaramente eseguibili senza permesso (edilizia libera), a patto di rispettare i requisiti tecnici fissati. Tende retrattili e pergole leggere, in particolare, godono di ampia libertà essendo considerate elementi di arredo esterno privi di rilevanza urbanistica. D’altro canto, quando si supera la soglia dell’opera precaria (coperture fisse, chiusure stabili, ampliamenti effettivi), scattano gli obblighi di CILA/SCIA o Permesso di Costruire, con prevalenza di quest’ultimo per nuove costruzioni o aumenti di volume.

Nel pianificare tali interventi, è fondamentale coinvolgere un tecnico qualificato se vi sono dubbi, consultare le normative locali e tenere conto di eventuali vincoli sul fabbricato.

Se stai pensando all’installazione di una tenda da sole, veranda, pergola o vetrata per il tuo spazio esterno, contattaci per un preventivo e per conoscere tutti gli aspetti legislativi.